Det har fram til i dag vært liten oppmerksomhet om gebyrpolitikken som stat og kommune har lagt opp til. Utgangspunktet for gebyrjungelen innenfor bygg- og anleggssektoren er selvkostprinsippet. Det betyr at kommunen har anledning til å dekke inn sine administrative kostnader for behandlinger etter plan- og bygningsloven.
En liten gjennomgang av Senja kommunes budsjett- og økonomiplan for perioden 2024-2027 viser et hav av muligheter for gebyrlegging som kommunen vet å benytte seg av. Sluttsummen avhenger av flere forhold, alt ettersom målet er å få godkjent ei enkelt tomt i distriktet eller et stort byggefelt i bynære områder. I alle fall er det snakk om titalls tusener i saksbehandlingsgebyr før «spaden kan settes i jorda».
Jeg kjenner til en enkel byggesak, eller «plankekjøringssak» som jeg vil kalle det, hvor en huseier søkte om å få rive sin gamle veranda og bygge en ny og noe forlenget veranda på samme sted på huset. Byggeprosjektet møtte på diverse problemstillinger. For nært vei — til vei var det ca 28 meter, selv om huset hadde stått på samme sted i ca 50 år og lenge før veien ble bygd. Planen oversteg boarealet med noen små prosentenheter. Etter om og men ble byggetillatelse innvilget. Saksbehandlingsgebyr innkrevd av kommunen: 12.000 kroner takk, betal og vær glad!
Gebyrstørrelsene går nå over alle «støvvelskaft». I det «offentlige snakkes det om skadevirkningene ved prisledende virksomhet. Boligprisene blir i alle fall ikke lavere med gebyrregimet det nå legges opp til.
Til orientering nevnes eksempler på noen gebyr gjeldende for år 2024:
* Planavklaring, vurdering, plankrav m.m. ..... pr søknad: 35.000 kroner
* Behandling planinitiativ og oppstartsmøte, pr planinitiativ: 60.000 kroner
* Planinitiativ som sendes inn flere ganger, pr initiativ: 11.000 kroner
* Avklaringsmøter med forslagsstiller/konsulent pr møte: 1.800 kroner
* Arbeidsmøte/dialogmøte,møter underveis: 1.800 kroner
* Avklare per e-post/e-post eller pr påbegynt halvtime: 650 kroner
* For planer som krever konsekvensutredning: 5.000 kroner
* Planer som krever planprogram: 75.000 kroner
* Tillegg for mangelfulle plandokumenter: 8.200 kroner
* Gebyr for medgått tid pr byggesak pr. time: 1.400 kroner
Dette er noen få eksempler på gebyrjungelen. Etter det jeg kan finne ut, er det ca 130 forskjellige gebyr som kan utløses når plan- og bygningsloven anvendes. Alle eventualiteter skal inndekkes med gebyr. Dette er ikke alt.
Kompleksiteten, kostnadene og lave salgspriser gjør det uinteressant å legge ut tomter for salg i distriktet
En rekke andre gebyr står i kø — eksempelvis behandling etter Jord- og konsesjonsloven, forurensningsforskriften, behandling etter matrikkeloven m.m. I hovedsak oppmåling m.m. Her er minstegebyret på 13.000 kroner, og høyeste 40.000 kroner, alt etter størrelsen på oppmålt areal.
Dersom en grunneier ønsker å få utgått ei tomt fra egen eiendom er det som kjent nesten uoverstigelige saksområder som må overvinnes. Det kan i fleng nevnes:
Jordloven, hensynet til dyrka- og dyrkbar mark ulturminnelovverket. Hensynet til eksempelvis gammel bebyggelse, fjøs, tufter m.m.
Konsesjonsloven, kravet til bosetting
Forurensningslovverket, avløp og rensing
Kulturminnelovverket, hensynet til eksempelvis gammel begyggelse, fjøs, tufter mm.
Boligavstand til fylkes- og riksvei. 50 m
Avkjørselsroblematikken
Byggeforbud i 100 m beltet fra sjø og vann
Skrednett. Restriksjoner gjeldende for skred: snø-, jord-, leir-
Oversvømmelser etc.
LNF, areal som ikke er regulert skal automatisk disponeres til landbruk, natur, friluftsliv eller reindrifts formål, en barriere som normalt møter innsigelser fra utenforliggende instanser som igjen kan føre til omfattende og tidkrevende søknader om dispensasjon, anke- og ny saksbehandling.
Barrierene må overstiges. I dag er problemstillingen så mange og komplekse at det er nødvendig å leie inn fagkompetanse. Erfaringsmessig vil også dette koste titalls tusener. På toppen av dette kommer en uoversiktlig mengde saksbehandlingsgebyrer. Sluttsummen blir gjerne så høy at et tomtesalg ikke vil dekke kostnadene.
På de fleste steder ute i distriktene forventes det at tomtene skal være mer eller mindre gratis. Hva så? Tomteselger blir taperen. Det blir et tapsprosjekt. De vil aldri få tilbake investeringene som følge av de lave markedsprisene.
Enkelte gebyr kan i noen grad aksepteres. Dette gjelder for behandling av areal til hyttetomter. Her kan saksbehandlingen på enkelte områder være svært krevende. Det kan derfor være behov for å leie inn ekstern kompetanse. I tillegg ligger prisene på hyttetomter på et helt annet nivå enn boligtomter, noe som gjør at disse gebyrkostnadene «muligens» kan forsvares.
Erfaringene med «større» boligfelt i by og bynære strøk, viser at disse kan være «lønnsomme» og dermed attraktive både for tomteselger og boligentreprenører - dette til tross for gebyrene.
Uten å gå nærmere inn på detaljene, er det grunn til å spørre om dette er en villet politikk fra myndighetenes side? I alle fall går det nå i samme retning som med mannen som lastet tømmer på hestesleden: «Tar du den så tar du den».
Dette er i prinsippet ikke ment som et spark rettet mot Senja kommune alene, som nå er blitt pilotkommune for boligbygging i Norge. De gjør bare det de mener å ha dekning for i henhold til til selvkostprinsippet.
En annen sak er hvorvidt selvkostprinsippet følges etter intensjonene. Måtehold og nøkternhet er som kjent en dyd som også burde gjelde for det offentlige. Det er ikke forbudt å være «edruelig» og redusere størrelsen på gebyrene, alt etter som, eller sløyfe dem helt. Det blir i alle fall ikke mange nye byggeklare tomter i distriktene med nåværende politikk.
De nye virkemidlene som er lansert av pilotkommunen, i form av tapsgaranti for boligentreprenører og boligkjøpere pluss prøvebo er sikkert vel og bra, ikke minst for bankene som kan yte lån uten tapsrisiko. Tilskudd til boligbyggere det samme.
Likevel — byggeklare tomter er tross alt helt grunnleggende for suksess. Grunneiere som sitter med tomte-nøkkelen er glemt i denne prosessen. Kompleksiteten, kostnadene og lave salgspriser gjør det uinteressant å legge ut tomter for salg i distriktet. Gebyrpolitikken er et sterkt bidrag til dette.
Nå må de sentrale politikerne og ikke minst rikspolitikerne våkne og ta tak i problemstillingen og sette saken høyt på agendaen. Slik som dette kan det ikke fortsette, saken er for viktig til det!
Vil du bidra med din mening? Send debattinnlegg på epost her